묵시적 갱신은 주택이나 건물 등 임대차계약 기간 중에 일어나는 문제가 발생하게 됩니다. 계약기간 만료가 다가오면 임대인과 임차인은 재계약에 대한 조건을 협의하게 됩니다. 그러나 임대인과 임차인 쌍방이 주택임대차 보호법에서 정한 계약만료에 대한 통지를 하지 않고 자동으로 연장된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다.
► 묵시적갱신개념.
- 묵시적갱신은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 명시되어있습니다.
- 묵시적갱신은 임대인과 임차인이 주택계약 만료일전에 주택임대차보호법에서 정한 계약연장에 대한 통지와 협의를 하지 않고 자동으로 연장된것을 말합니다.
- 임대인과 임차인은 계약의 연장 등에 관해서 법으로 정해진 기간 내에 쌍방이 아무런 표시없이 지나간 경우를 말합니다
- 주택임대차 보호법에서는 임대인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 ~ 2개월 전까지 임대인에게 통보 해야 합니다.
- 임차인은 임대기간이 끝나기 2개월전까지 임대인에게 통보를 해야합니다.
► 묵시적갱신성립.
- 묵시적갱신이 성립되면 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대한것으로되는 것입니다.
- 임대차 종료시점으로부터 6개월 ~ 2개월의 범위를 벗어난 경우, 임차인은 묵시적갱신을 주장할 수 있습니다.
- 전세계약의경우 통상적인 계약기간이 끝나 갈 때까지 임대인과 임차인이 이주에대한 의사표시를 하지않을 경우에는
거주기간을 자동으로 2년연장할 수 있는것입니다
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► 묵시적갱신 계약 조건변경.
- 최소 계약기간 종료 2개월 전에는 임차인에게 통보를 해야합니다.
- 통보는 문자를 보내든가 전화를 해도됩니다.
- 그러나 상대방에게 안전하게 증명할 수 있는 내용증명을 보내는 방법도 있습니다.
- 만일에 대비하기위해 내용증명과 문자를 같이 이용하는 방법도 있습니다.
- 임차인은 계약이 자동으로 연장되어 거주중에 언제든지 계약을 종료할 수 가 있습니다.
- 묵시적갱신 계약중에 임차인이 이주를 하겠다고 임대인에게 통보하면 임대인은 3개월안에 전세금 반환하면 됩니다.
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► 묵시적 계약갱신 청구권
- 2020년 7월에 개정된 [계약갱신청구권] 에서는 2년간 계약 후 거주하다가 1회에 한해 연장할 것을 임대인에게 요구할 수 있습니다. 총 2+2(4년)을 보장해 주는 것입니다.
- 묵시적갱신이 된 경우에도 계약겡신권은 유효합니다.
- 2년계약으로 살다가 묵시적으로 2년이 갱신되면 총 6년을 거주할수가 있습니다
► 묵시적갱신 안되는 경우.
- 전세 : 전전세를 주거나 사용목적에 맞지않게 사용하는 경우.
- 월세 : 묵시적갱신이 된 경우에는 월세를 2회이상 악속한 날짜에 지급하지 않았다면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
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