전세 주택을 안전하게 구하기 위해서는 자가진단 프로그램 다운로드하여 체크하여 전세사기를 당
하지 않도록 사전 준비를 해야 합니다. 전ㆍ월세를 구하기로 생각하고 계신 분들은 전ㆍ월세 주택
안전하게 구하기 자가프로그램을 다운로드하여 하나씩 체크하여 도움이 되도록 하시기 바랍니다.
전세 월세 안전하게 구하기.
⯄ 전세와 월세를 구하기는 경제불황영향으로 점점 어려워지고 있습니다.
⯄ 근래에는 전세와 월세의 세입자들이 임대인의 횡포로 평생을 모은 전ㆍ월세 보증금 떼이고 나가
게 되는 아주 불행한 일들이 벌어지는 현실입니다.
⯄ 오죽하면 임대인들의 개인적인 대출금을 상환하지 못하는 관계로 깡통전세라는 신조어까지 생기
게 되었습니다.
⯄ 이제는 세입자 스스로 입주하게 될 주택의 전ㆍ월세 보증금을 떼이지 않고 챙길 수 있는 방법을
알고 대처를 해야 합니다.
⯄ 전ㆍ월세로 입주계약하기 전에 금융기관에 문의하여 해당 주택에 대한 담보 대출금 총액과 전세
금(임차보증금)의 합이 집값의 70%가 넘는지를 확인해 필요가 있습니다
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전세 월세 전문용어.
⯄ 대항력이 없음
- 대항력이란 임차인이 제삼자(여기서는 매수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권
원을 말합니다.
- 대항력은 별도로 등기하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에
대해 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제3조)
- 조치사항으로는 말소기준권리(저당권, 가압류) 후순위에 임차권은 저당권 실행 시, 대항력이 사
라지므로 저당권 등 설정등기 접수일 전에 대항력을 발생시켜야 합니다.
⯄ 우선변제권이 없음.
- 우선변제권이란 임차한 주택 또는 상가건물이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른
공매에 붙여졌을 때 그 매매대금 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 우선해서 임차보증금을
변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
- 우선변제권은 대항요건을 갖추고 확정일자를 박은 경우에 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호
법 제3조의 2)
- 조치사항으로는 우선변제권이 없으면 경매에서 온전한 변제를 받을 수 없으므로, 대항력을 갖춘
후, 관할 주민센터에서 확정일자를 받아 변제권을 발 생 시킵니다.
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⯄ 소액 보증금은 우성변제권이 없음.
- 소액보증금은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(저당권자 등) 보다 우선하여 변제받을 권리가
며, 용인시는 보증금 1억 4천5백만 원 한도 내 주택가액의 1/2 이내에서 4천8백만 원까지 최우선
순위로 변제받을 수 있습니다.
- 다만, 경과규정으로 담보물권의 설정시기에 따라 그 당시 법령을 적용받습니다(주택임대차보호
법 제8조)
- 조치사항으로는 대항력을 갖춘 소액 임차인만 소액보증금 우선변제권(최우선변제권)이 발생된
프로 대항력을 반드시 갖추어야 받습니다.
- 다만, 선수 위 임차권 등 등기되어 있으면 소액보증금 우선변제권을 받지 못할 수도 있다.
⯄ 임차권 소멸 위험.
- 정의는 말소기준권리(근저당권 등)의 후순위 임차권은 매각에 따라 소멸됩니다. 또한 확정일자
가 있으나 이사 등으로 대항력이 상실되면 임차권이 소멸됩니다(민사집행법 제91조)
- 임대차계약 전 선순위 전세권이 있다면 전세권자 경매신청권, 우선 변제권으로 위험합니다.
- 임대차계약 전 담보가등기가 있다면 가등기권자의 경매신청용, 우선변제권으로 위험합니다.
- 임대차계약 전 (가) 압유가 있다면 압류권자의 경매 신청권, 우선변제권으로 위험합니다.
- 임대인에게 국가나 지자체의 공과금, 세금 체납이 있으면 위험합니다. 압류설정, 경매에서 임차
권보다 우선배당 등 때문이다.
- 조치사항으로는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 법원의 임차권 등기명령을 신
청하여 대항력과 우선변제권을 발생시켜야 합니다. (주택임대차보호법 제3조의 3)
- 근저당권등 설정전 대항력을 갖추고 임차권이 소멸되지 않도록 하여야 합니다.
- 근저당권등 설정 전 우선변제권을 갖추어 경매개시 시 온전한 보증금 변제를 받아야 합니다.
⯄ 임대차 계약
- 임대차계약은 임대차계약 당사자는 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과
하는 경우 또는 임대채계약을 체결한 경우 30일 이내에 주택소재지를 관할하는 신고관청에 [ 공
동으로 신고하여야 합니다(부동산거래신고법 제6조의 2)
- 과태료는 신고를 하지 않은 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다(부동산거래신고법 제28
조 제5항)
전세 선순위 조세 및 공과금 체납에 따른 위험
⯄ 국세는 공과금이나 그 밖의 채권에 우선징수(저당권 또는 등기된 우선변제권이 있는 임차권을 제
외)되므로 선순위 조세 체납이 있는 경우 위험합니다.
- 체납된 조세는 법정기일에 따라 저당권 등과 우선순위에 순위가 결정되므로 임대인의 조세완납
증명서를 확인하셔야 합니다. (국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조)
전세 피해 예방.
⯄ 전ㆍ월세 주택 임대자들은 금융기관에서 대출을 받고 나머지는 세입자들의 피와 땀으로 벌어들
인 보증금으로 주택값을 충당하여 세입자가 이사를 할 시에는 보증금을 미처 반환을 못하게 되는
경우가 많습니다.
⯄ 집주인은 자기 자본 하나도 대지 않고 남의 돈으로 안 집을 구매하여 깡통 전ㆍ월세 주택 이되어
입주자가 피해를 보게 됩니다.
⯄ 세입자들은 입주 계약을 하기 전 해당 주택에 대하여 담보 대출금 총액과 전세금(임차보증금)의
합이 집값의 70%가 넘지 않아야 함을 확인해야 합니다.
⯄ 집주인은 집값하락과 금융기관에서 대출받은 이자에 부담을 견디지 못하고 연체되면서 경애로
넘어가는 불행한 일이 벌어지게 되는 것을 세입자는 꼭 주택담보 등을 확인하여 피해가 없도록
해야 합니다.
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