주거환경을 이전하기 위해 전세나 월세를 알아보는 과정에서 전ㆍ월세 임대차 계약에 관련된, 계약 전ㆍ계약 후 확인사항을 꼭 알아야 피해를 예방할 수 있습니다. 임대인의 부도덕한 행위로 서민들은 임차인으로서 절박한 피해를 입을 수 있는 현실에 접하게 됩니다. 어떻게 벌은 돈인데 떼일 수가 있겠습니까?
1. 전 ㆍ 월세 임대차 계약.
▸ 전 ㆍ 월세 임대차 계약은 주택을 소유한 임대인과 입주를 원하는 임차인과의 임대차계약입니다.
▸ 전세는 임차인이 임대인에게 계약기간 동안 이자 없는 보증금을 예치보존 하고 입주하는 형식입니다.
▸ 월세는 임차인이 임대인에게 계약기간 동안 이자 없는 보증금을 예치하고 매월 임대료를 지불하는 조건으로 입주
하는 것입니다.
▸ 복잡하고 어려운 추택임대차와 관련한 임대차게약시 꼭 알아야 할 사항을 참고해야 피해를 받지 않습니다.
2. 계약 전 ㆍ계약 시 확인사항.
▸ 계약 전 확인사항
| 구분 | 내 용 | 확인방법 |
|---|---|---|
| 관리관계 | ㆍ 등기부 갑구 : 압류 등 권리침해사항 여부 ㆍ 등기부 을구 : 과도한 근저당권(부채 60%초과) |
법원 인터넷등기소 다가구주택은 선순위 보증금 별도확인 필요 |
| 적정시세 | ㆍ보증금의 임차주택 매매가격 80% 초과여부 ㆍ 신축빌라의 경우 반드시 메메, 전세시세 확인 |
국토부 실거래가 (rt.molit.kr) 국민은행, 중개업소 |
| 체납세금 | ㆍ걍매 시 보증금보다 순위가 앞서는 집주인의 국세 또는 지방세 체납사실, 금액여부 |
전국 세무서(방문) |
| 주택용도 | ㆍ건축물대장 : 불법, 무허가 간축물 여부 확인 ㆍ 용도가 주택인지? 근린생활시설은? |
정부24, 세움터 등 |
▸ 계약 시 확인사항.
- 임차주택, 계약당사자, 중개사 확인.
등기부, 건축물대장, 계약서상 임차주택 주소, 동호수 일치여부
등기부, 소유자와 집주인 동일여부, 중개사 자격을 확인한다.
- 계약서 및 특약사항 확인.
정부(법무부)에서 제공하는 주택임대차 표준계약서를 활용하고,
별도 특약을 포함하는 경우 불리한 조항이 있는지 확인한다.
- 대항력 확보여부 확인.
계약종료 시 보증금의 안전한 반환을 위해 전입신고, 확정일자신청(부민센터 방문, 인터넷)을 하고 보증보험에
가입한다.
| 구분 | 내 용 | 확인방법 |
|---|---|---|
| 임차주택 | ㆍ 단독, 다가구주택 : 지번까지 주소확인 ㆍ 아파트, 다세대주택 : 지번, 호실까지 주소확인 |
등기부등본, 건축물 대장, 현장상황 대조 |
| 집주인 중개인 | ㆍ 등기부상 소유자와 집주인 일치여부 확인 ㆍ 공인중개사 자격증 및 중개업소 정조 조회 |
등기부등본, 계약서 국사공간정보포털 |
| 계약내용 | ㆍ 계약체결 시 주택임대차표준계약서 여부 확인 ㆍ 특약사항에 수선의무, 관리비 등 조항 확인. |
법무부 홈페이지 단 계약사례 참고 |
| 대항력확보 | ㆍ 잔금지급 시 전입신고 및 확정일자 신청 완료 ㆍ 전세보증금 반환보증보헌 가입완료 |
정부24, 주민센터 HUG(주택도시보증공사) HF(한국주택금융공사) SG(서울보증보험) |
3. 계약 갱신 시 확인사항.
합의 재계약, 묵시적 갱신, 계약갱신 요구로 구분된다.
- 합의게약 : 당사자간 합의로 연장하므로 보증금 증감에 제한이 없다.
- 묵시적 갱신 : 집주인과 세입자 모두 계약 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 말없이 지나가면 같은 조건으로 2년간
연장한 것으로 본다.
- 계약갱신 요구 : 세입자는 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 1회 요구할 수 있으며 집주인은
정당한 사유 없이 거절할 수 없다.
► 집주인이 세입자의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래의 각호와 같다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우.
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
- 임차란 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
- 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는
경우.
- 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다) 이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우.
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.
4. 계약 종료 시 확인사항.
► 해지통지기간, 보증금 반환, 원상회복 여부를 확인합니다.
- 해지통지기간 : 원칙은 계약 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 통지.
단, 묵시적, 계약갱신 요구는 임차주택에서 퇴거 3개월 전 통지.
- 보증금 반환 : 계약이 종료되면 집주인은 보증금 세입자는 주택을 동시 반환, 보증금을 반환받지 못하면 계약 종료
후에 도 임대차관계 존속.
- 원상회복 : 세입자는 계약 종료 시 임차주택을 원상회복하여 반환해야 한다.
입주 시 임차주택 사진, 동영상을 촬영해 두면 분쟁방지에 도움.
| 상황별 구분 | 대응방법(법적조치) | 제출처 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 보증금 미반환(계약종료 2개월전) | 주택임대차분쟁조정 | 서울시 | 세입자 → 서울시 |
| 보증금 미반환(계약종료 직전) | 내용증명 | 우체국 등 | 세입자 → 집주인 |
| 보증금 미반환(계약종료 직후) | 임차권등기명령 | 지방법원 | 세입자 → 법원 |
| 보증금 미반환(계약종료 후 지속) | 지급명령신청 | 지방법원 | 세입자 → 법원 |
| 보증금반환 청구소송 |
※ 보증금 미반환 시 상황별로 위와 같이 대응할 수 있습니다.