전입신고확정일자는 임대차보호법을 적용받기 때문에 보증금에 대한 대항력(보증금 반환) 울 갖추기 위해서는 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 임대차계약서에 날인을 받아야 합니다. 확정일자를 받아놓지 않으면 거주하는 집이 경매 등으로 문제가 있을 때 보증금에 대한 우선변제권이 없어집니다.
⯄ 전입신고확정일자 개념.
- 전입신고는 이사를 하게 되면 14일 이내 거주지 관할 시(구) 청, 읍(면) 주민센터에 신고를 하여야 합니다.
- 확정일자는 임대차보호법에 적용을 받기 위해 전입신고와 동시에 해당 주민센터에서 계약서에 확인받으면 됩니다.
- 전입신고와 동시에 확정일자를 정부산하기관인 주민센터로부터 임대차계약서의 잔금일에 이사가 완료되어 거주
하게 된 것을 계약서상에 확인을 받는 것이고 보증금에 대한 대항력을 갖게 되는 것입니다.
- 확정일자는 계약서에 기재된 날짜에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 법률상으로 인정해 주는 겁니다.
⯄ 전입신고확정일자 구분.
확정일자를 확인받는 행위가 잔금일을 기준으로 해서 2가지로 구분됩니다.
⓵ 첫 번째로는 임대차계약서에 잔금일을 기준으로 해서 보증금을 임대인에게 지급(보관)하고, 주택사용에 대한 권리와
보증금을 받을 권리가 성립되어 이사를 완료하게 됩니다.
이사완료 후 주민센터에 방문하여 전입신고와 둥시에 확정일자를 받는 경우입니다 ②.
② 두 번째는 확정일자를 잔금일 전에 받아두는 경우입니다.
전세자금대출 시 에는 잔금일 전에 확정일자를 받게 됩니다.
이경우에는 잔금일에 전입신고하고 주택사용에 대한 권리를 받으면 보증금에 대한 대항력이 발생합니다.
⯄ 전입신고확정일자 대항력.
- 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금에 대한 보호를 법적으로 받게 되고 대항력을 갖게 됩니다.
- 잔금일에 주택을 인도받고 잔금을 지급하면 다음날 00:00시부터 대항력이 발생합니다.
(대항력은 주택을 점유할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 말합니다.)
- 대항력은 전입신고를 한 다음날 00:00시부터 효력이 발생합니다;
- 임차인은 주택에 대한 점유와 전입신고를 한 다음 확정일자까지 받으면 보증금에 대한 우선변제권이 있습니다.
- 우선변제권은 대항력이 갖춰진 때부터 효력이 발생합니다.
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⯄ 전입신고확정일자 방법.
- 전입신고 및 확정일자 받는 방법에는 3가 지거 있습니다.
① 거주지 관할 읍, 면, 동 주민센터를 방문하여 전입신고와 동시에 확정일자를 받습니다.
② 정부 24에서 인터넷으로 신고를 하는 방법입니다.
③ 정부 24 앱을 다운로드하여 휴대폰으로 신고하는 방법입니다.
⯄ 전ㆍ월세계약 전 확인사항
- 임대인의 세금체납확인.
- 다세대 주택ㆍ빌라 등은 임대인에게 전입세대 열람내역서 요구하여 확인.
(등기부등본이 하나로 되어있고 입주자는 여러 가구가 있기 때문입니다)
- 계약이 체결된 이후에는 보증금이 1,000만 원이 넘는 경우는 돈이 더 필요 없이 임차인이 계약서를 가지고 세무서
방문하여 확인할 수가 있습니다. (확인 후 임대인에게 통보를 해야 함)
⯄ 전ㆍ월세계약 시 임차인 특약사항.
- 임대차 계약 시 임차인은 특약사항에 아래 문구를 않도록 합니다.
＊임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당권 등이 새롭게 발생되지 않도록 하며 이를 위반 시에는 본계약은
무효이다.
＊위사항에 대하여 위반 시에는 계약금에 상당액을 배상하여야 한다.
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