주택연금은 소유주택을 담보로 맡기고 생활안정자금을 받아 가계부 담을 덜게 된다. 소유주택을 기관에 제공하면 살아있는 동안 매월 연금식으로 제공되기 때문에 노후생활을 안정적으로 보내는데 보템이 된다. 그리고 자녀들한테 생활비를 요구할 필요도 없는 적합한 연금이다.
1. 주택연금.
주택 소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 지급받는 재도이다.
• 주택연금은 내 집에 거주하면서 평생 연금식으로 매월 지급받는다.
• 가입자가 사망 후에도 연금감액 없이 배우자에게 동일한 금액을 지급한다.
• 부부가 모두 사망한 경우에는 사후정산 후에 연급지급이 종료된다.
• 주택을 처분한 가격으로 정산금액이 부족하면 공사가 부담하고 남으면 상속하게 된다.
• 이용 도중 집값 변동이 있어도 연금 지급액은 변동 없음.
2. 주택연금 가입조건.
• 부부 중 1명이 만 55세 이상 이어야 한다. 부부 중 1명이 대한민국 국민 이어야 한다.
• 부부 기준으로 공기가격 9억 원 이하의 주택을 소유하고 있어야 한다.
한국주택금융공사법 개정 및 시항으로 2023년 10월 12일 자부터는 가입조건 주택가격이 공시가격 9억 원에서 12억
원으로 변경됩니다.
• 다주택자는 주택 공시가격 합산이 9억 원 이하일 때 주택연금 가입가능.
공시가격 합계가 9억 원을 초과하는 2 주택자도 거주하지 않는 주택을 3년 내 처분하는 조건이라면 가입이 가능하다.
3. 연금신청절차.
• 주택연금을 신청하면 공사의 심사를 거쳐 공사가 담도를 취득한 후 금융 기관에 보증서를 발급한다.
상담/신청 ➜ 심사 ➜ 보증약정/담보설정 ➜ 보증서발급 ➜ 대출실행.
• 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결한다. 그리고 월지급금을 받을 수 있다.
• 담보설정비용, 등기수수료, 등록면허세, 인지세 등 비용은 첫 월지급금 수령 시 은행에서 정산한다.
4. 담보취득방식.
가입을 진행할 때 저당권방식과 신탁방식 중 가입방식을 선택해야 한다.
⓵ 저당권방식 : 가입자가 주택에 근저당을 설정하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급한다.
금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대술을 지급하는 방식이다.
저당권방식은 보증금이 없는 경우 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 불가능하다.
※ 등기상 소유자 : 가입자.
⓶ 신탁방식 : 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급한다.
금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대술을 지급하는 방식이다.
신탁방식의 경우 주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만 연체등 연금대 출을 상환하고 소유권을 회복할 수가 있다. 주택에 관리와 세금은 가입자가 부담.
신탁방식은 보증금이 있는 경우에도 임대가 가능하다.
※ 등기상 소유자 : 공사
5. 저당권 방식과 신탁방식의 공통으로 해당되는 점.
• 주택연금 신청 시 두 가지 담보제공 방식 중 하나의 방식을 택한다.
그리고 연금지급기간, 담보주택에 선순위 대출이 있는지 등신 청인의 노후생활 상황을 고려하여 지급방식과 지급유 형을 결정하시면 됩니다.
6. 주택연금 지급방식.
• 주택연금 지급방식은 크게 연금수령 기간에 따라 종신방식과 확정기간방식으로 나누어진다.
• 종신방식 : 담보주택에 평생 거주하며 평생연금을 받으실 수 있다.
• 화정기간 방식 : 담보주택에 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간 동안 받을 수 있게 된다.
• 혼합방식 : 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출한도를 설정하는 방식을 말한다.
※ 인출한도는 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 연금의 일부를 떼어 설정해 둔 금액.
인출한도는 가입 후에도 설정할 주택구입, 임차지급, 도박, 투기 등에는 사용할 수 없다.
• 만약 기초연금 수급권자며 부부기준 2억 원 미만의 1 주택 소유한 경우에는 종신방식보다 최대약 21% 많은 월급지급금 지급받는 방식 우대방식을 이용할 수가 있다.
• 담보주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상환방식을 이용할 수 있다.
7. 월지급금 지급유형.
• 정액형 : 매월 동일한 월지급금을 받는 유형.
• 초기 증액형 : 초기에 월지급금을 많이 받고 나중에는 적게 받는 유형.
• 정기증가형 : 최초 월지급금은 적지만 3년마다 월지급금이 증가하는 유형.
• 이중 초기증액형과 정기증가형은 종신방식의 경우에만 선택할 수 있다.
확정기간방식, 우대방식, 대출상환은 정액형으로만 이용할 수 있다.
8. 연금액 월지급금 결정 기준.
• 부부 중 연소자 기준으로 주택연금 가입시점의 연령, 담보주택가격에 따라 결정된다.
담보주택 가격은 부동산테크 인터넷시세, KB인터넷 시세, 국토교통부 주택공시가격, 공사와 협약한 감정평가기관의 6 개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수 있다.
※ 다만, 고객 희망 시 감정평가액을 최우선 작용(비용 고객부담)
9. 보증료와 대출이자.
• 주택가격의 1.5%에 해당하는 초기보증료는 가입 시에 1회 납부, 보증잔액의 0.75%에 연보증료는 일할계산하여 매월대 출로서 납부되어 보증잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부할 필요는 없다.
• 보증잔액은 대출잔액과 같은 의미다. 현재까지 지급받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액을 말한다.
• 보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격이다.
따라서 주택연근을 해지하더라도 이미 납부한 초기보증료와 연보증료는 환급이 불가능하다.
• 그러나 최초 대출 실행일부터 3년 이내 받은 주택연금을 전액상환하여 해지하거나 또 재난으로 주택이 멸실될 경우에는
초기보증료 일부를 환급받을 수 있다.
10. 가입 철회.
• 주택연금에 가입 후 최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입 철회 가능하다. 철회기한까지 철회신청서를 공사에 제출하고 연금대출 전액을 상환을 해야 한다.
11. 대출이자.
• 대출이자는 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리 적용 후 납부한다.
※ 가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록 월185만원 이하의 금액에 대해서는 압류가 금지된다.
